Пенсионерка из Барнаула отсудила у властей 3,4 млн за аварийное жилье 1010

Администрация предлагала выплатить в два раза меньше. Добиться справедливой выкупной стоимости помог Центр защиты прав граждан.

После смерти племянника 89-летняя пенсионерка Галина Речкунова унаследовала комнату в многоквартирном доме на Ярных, 40 в Барнауле. Двухэтажку построили еще в 1944 году, а в 2017-м ее признали аварийной. Согласно постановлению администрации, расселить ветхий барак должны были до 2021 года, но время идет, а Галине Речкуновой до сих пор ничего не предоставили. Пенсионерка даже не знала, на что она имеет право: получить деньги или новое жилье. С этим вопросом она обратилась в барнаульский Центр защиты прав граждан.

– Дом на Ярных, 40 не включен в региональную адресную программу расселения. В этом случае по закону собственник имеет право только на получение выкупной стоимости аварийного жилья. Это закреплено в ст. 32 ЖК РФ. Но учитывая, что местные власти долгие годы просто бездействуют, получить справедливую компенсацию можно только через суд, – пояснила руководитель Центра Татьяна Мазунина. – Учитывая преклонный возраст нашей заявительницы, мы рекомендовали обратиться в прокуратуру, которая самостоятельно может подать иск в защиту прав собственницы.

Прокуратура обратилась в Центральный районный суд с требованием обязать городские власти выплатить деньги собственнице. Сразу после подачи заявления городской комитет ЖКХ прислал собственнице предложение о выкупе комнаты и доли в общей собственности за сумму чуть меньше 2 млн рублей.

– Этих денег не хватит на покупку аналогичного жилья, поэтому мы рекомендовали женщине отказаться от «щедрого» предложения мэрии и дождаться судебного решения. В рамках разбирательств суд назначил экспертизу, которая оценила имущество в 3,4 млн рублей. А это почти вдвое больше, чем собственнице предлагала администрация, – добавила Татьяна Мазунина.

Решение суд вынес в мае 2025 года. Власти оспорили его в вышестоящей инстанции, но ничего не добились.

– Без вас я бы еще неизвестно сколько ждала от местной администрации положенного мне по закону! Теперь же я получу достаточную для покупки жилья сумму! –  cо слезами на глазах Галина Речкунова поблагодарила сотрудников Центра защиты прав граждан за помощь.

25 сентября в одной из квартир аварийного дома на Ярных, 40 частично обрушился потолок. К счастью, никто из жильцов не пострадал. Районный прокурор вместе с контролирующими органами встретился с жителями и объяснил, что будет проведена проверка исполнения управляющей организацией своих обязанностей и соблюдения законодательства об охране жизни и здоровья. Власти отчитались, что ранее были расселены 8 из 14 жилых помещений, остальные жильцы покинули свои квартиры и были размещены в пункте временного размещения. Городскому комитету по ЖКХ было поручено оперативно заняться расселением дома и определить подрядную организацию для сноса аварийного здания.
 

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).