Председатель ЖСК превратил подвал московской многоэтажки в общагу для гастарбайтеров 1375

Вернуть общее имущество под свой контроль жители пытаются уже второй год. К решению проблемы подключился Центр защиты прав граждан.

Жители 17-этажки на Осенней, 26 в столичном районе Крылатское второй год пытаются вернуть подвал под свой контроль. С начала 2024 года нежилые помещения МКД оккупировали мигранты. Теперь там кипит жизнь и днем, и ночью, а собственники ничего не могут поделать с такими «трудолюбивыми соседями».

– Проблема в том, что переоборудовал подвал председатель ЖСК «Бобруйск», человек, который должен действовать в интересах жителей. А он сделал наоборот! Заселил в подвал мигрантов, которые делали ремонт нашего дома. Самовольно поставил в подвал унитаз, душ, подключив к общим сетям дома. Там появились мягкая мебель, микроволновка и другая бытовая техника. А платим за всю эту щедрость мы, собственники! – рассказала одна из собственниц.

Жители не раз обращались в Московскую жилищную инспекцию Западного административного округа. Ведомство выдало предписание: вернуть подвал в исходное состояние. Председатель ЖСК отчитался, что все требования МЖИ выполнил, но по факту в подвале ничего не изменилось. Собственники добились повторной выездной проверки, но Жилинспекция прислала ответ, что перепланировка не выявлена.

– В конце 2024 года председатель ЖСК организовал общее собрание с целью получения задним числом согласия собственников на проведение перепланировки нашего подвала и передаче его мигрантам в безвозмездное пользование. Это просто верх наглости! Мало того, по некоторым данным, собрать кворум не удалось, но в итоговом протоколе общего собрания зафиксировано, что собрание правомочно и решения приняты! Есть серьезные основания полагать, что многие бюллетени просто подделали! Мы будем обращаться в суд, – рассказывают возмущенные активисты.

Как избавиться от таких «замечательных» соседей и вернуть подвал в общедомовую собственность – с этим вопросом жители пришли в московский Центр защиты прав граждан.

– Самовольное переоборудование подвального помещения председателем ЖСК – незаконно. Подвал относится к общедомовой собственности, и любые работы по его переустройству или перепланировке могут проводиться только по решению собрания собственников жилья, как указано в статье 36 ЖК РФ. Однако собрание не проводилось, и жители не давали на это согласия. Кроме того, для выполнения таких работ требуется получение разрешения от БТИ и органов местной власти с последующим внесением изменений в технический паспорт дома. Получить разрешение практически невозможно, поскольку подвальное помещение не соответствует санитарным нормам для жилого помещения: нет естественного освещения, нарушены микроклимат и вентиляция, и другие требования, – рассказала юрист московского Центра защиты прав граждан Ольга Таразанова. – В таких случаях жителям нужно зафиксировать нарушения на фото и видео и направлять председателю ЖСК официальное требование вернуть помещение в первоначальный вид. Если ответа не последует – жаловаться в жилищную инспекцию. Поскольку этот этап уже пройден без результата, дальнейшие действия – обращение в прокуратуру или сразу в суд.

Правозащитники помогли жителям направить обращение в Кунцевскую межрайонную прокуратуру с просьбой выйти в суд с иском к председателю ЖСК, чтобы обязать его свернуть свою незаконную деятельность. Жители надеются, что прокуратура наконец восстановит справедливость.

КАК ОБЖАЛОВАТЬ РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Для легализации выгодных для себя (и невыгодных для жителей) решений недобросовестные управляющие организации подделывают основные документы, которые составляют при проведении общего собрания: уведомление о проведении, реестр собственников, решения собственников, протокол. Все делают так, чтобы люди ничего не заметили. А придут с вопросами – сошлются на решение собрания.

Жителям, оказавшимся в такой ситуации, поможет инструкция Центра защиты прав граждан – «Памятка собственнику. Как отменить незаконные решения общего собрания».

КАК УБЕДИТЬСЯ, ЧТО СОБРАНИЕ «ЛИПОВОЕ»

Все решения общих собраний собственников, оформленные в протокол, управляющая организация обязана размещать в государственной информационной системе – ГИС ЖКХ.

На практике только 25% управляющих организаций делают это регулярно. Остальные игнорируют эту обязанность. Как проверить, что собрание было?

Поговорите с соседями. Возможно, собрание действительно проводили. А вы болели или были на даче. Если никто не помнит о таком мероприятии, за подробностями идем в управляющую компанию.

Запросите протокол общего собрания, на котором было принято спорное решение. УК обязана размещать протокол на официальном сайте и обязана предоставить копию по запросу собственника.

Если в ЖЭКе отказали или вам показали «липовый» документ (например, кто-то расписался за вас или за спорное решение стоит роспись давно не проживающего в доме собственника), пожалуйтесь в ГЖИ.

В заявлении в ГЖИ напишите о своих сомнениях в подлинности протокола, на основании которого принято спорное решение. Если ГЖИ предпочитает не вникать в вашу проблему, советует провести новое ОСС и переголосовать?

Обратитесь в прокуратуру. Ведомство проведет проверку и, если выявит признаки подделки протокола общего собрания, направит материалы в полицию для возбуждения уголовного дела. К заявлению приложите копию спорного протокола общего собрания.

Если результаты голосования вызывают сомнения, а надзорные органы волокитят вопрос, обратитесь в суд с исковым заявлением об оспаривании/признании недействительным решения общего собрания собственников.

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К СУДУ

У собственника, который решил оспорить решение общего собрания, на руках должна быть копия протокола собрания, с решениями которого он не согласен.

Если к исковому заявлению не будет приложен такой документ, суд оставит дело без движения.

Что является предметом оспаривания: решение или протокол?

В суде оспариваются решения, принятые общим собранием собственников МКД, членами товарищества собственников жилья (на это указывают ч. 6 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Когда решение нельзя признать недействительным

Нельзя признать недействительным решение ОСС, если голосование лица, права которого затрагиваются, не могло повлиять на принятие решения (за решение проголосовали большинство жителей) или решение не влечет существенных неблагоприятных последствий для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

Кто может обжаловать решение ОСС

Кроме собственников, обжаловать решение общего собрания собственников могут органы Госжилнадзора, муниципального жилищного надзора.

Об этом сказано в ст. 20 и п. 6 ст. 46 ЖК РФ.

По закону управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.

Но судебная практика отчасти уже признает право на обжалование решения ОСС и за управляющими организациями, если нарушаются их права.

Это происходит в случаях, когда жители ни при каких обстоятельствах не соглашаются утвердить предложенный УК размер платы за содержание жилья. Даже если управляющая организация представила экономические обоснования предложенного тарифа.

КАК ОТМЕНИТЬ РЕШЕНИЕ В СУДЕ

Ситуация: УК инициировала собрание собственников, на котором рассматривался вопрос повышения размера ставки за содержание жилья в 2 раза. Вы в собрании не участвовали, вас и соседей терзают сомнения, что большинство жителей могли поддержать двукратное увеличение ставки по инициативе УК.

В случае если собственник помещения в МКД не принимал участия в общем собрании, голосовал против принятия решения или решением такого собрания нарушены его права и законные интересы, он вправе обратиться в суд и обжаловать решение. Это сказано в ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.4 ГК РФ. Примерную форму искового заявления вы найдете в Приложении к инструкции, размещенной на сайте Центров защиты прав граждан по ссылке.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать об этом. Но не позднее 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников собрания.

Перед подачей иска собственник должен заблаговременно уведомить остальных собственников МКД о намерении обратиться с таким иском в суд.

Сделано это должно быть публично. Путем размещения на всех общедоступных местах в доме уведомления.

Все, кто его поддержит в таком решении, могут присоединиться к иску в качестве соистцов. Собственники, проголосовавшие за принятие спорного решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Если ни те ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признает причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Доказательством того, что жители уведомлены должным образом, станет составленный акт.

Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своем намерении обратиться в суд, и они откликнулись, а также если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.

Если истец уведомил других собственников о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску (или отказались вступить третьими лицами), суд не привлекает их к участию в деле.

Кто считается ответчиком по иску

Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС выступают граждане и юридические лица, по инициативе которых было проведено собрание (ст. ст. 44–46 ЖК РФ). Если подпись инициатора ОСС в протоколе поддельная, в качестве ответчика суд может привлечь управляющую организацию, которая получила МКД на основании оспариваемого решения. Если оспаривается решение ТСЖ, ответчиком будет товарищество.

Как определяется кворум оспариваемого собрания

Кворум – это наименьшее количество членов собрания, необходимое для принятия правомочного решения по конкретному вопросу повестки ОСС.

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в общедомовом имуществе.

Если речь идет о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

А в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС недействительно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Обратите внимание: в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.

Если таких сведений в бюллетене нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчета голосов.

Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам предоставить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.

Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного МКД, в которых указана дата их заполнения (Определение ВС РФ от 17.07.2018 №5-КГ18-51).

ВЫВОДЫ

1. Прежде чем оспаривать решение ОСС в судебном порядке, необходимо уведомить других собственников о намерении обратиться с иском в суд. Если этого не сделать, иск останется без движения.
2. Ответчиком по иску о признании недействительным решения собрания выступают инициаторы спорного собрания. Если подпись инициатора ОСС в протоколе подделана, в качестве ответчика суд привлечет управляющую организацию, которая инициировала собрание.
3. Участники ОСС, голосовавшие за принятие решения, могут вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика. А те, кто против принятых решений, имеют право присоединиться к иску в качестве соистца до момента вынесения решения.
4. Предмет оспаривания – принятые решения, а не протокол. Суд может предложить сторонам предоставить дополнительные доказательства или вызвать собственников, если усомнится, что бюллетени для голосования действительные.

Образцы заявлений можно найти в инструкции.