Документы 19500

Чем отличаются технические и реестровые ошибки. Как их исправить. Ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Опечатка в имени-фамилии собственника при регистрации квартиры, некорректно составленный план участка при межевании в СНТ или, к примеру, неверно указанная площадь многоквартирного дома – любой документ при регистрации прав на недвижимость, содержащий ошибку, может иметь серьезные последствия для владельца. Любая ошибка может расстроить сделку или привести к некорректным начислениям платы за коммунальные услуги. Стать причиной отказа в предоставлении ипотечного кредита или назначении социальных выплат, повлиять на размер налоговых начислений и даже привести к судебным спорам.

Сегодня все сведения об объектах недвижимости в России содержит Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ведением ЕГРН занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Итак, все, чем вы владеете из недвижимого имущества, ставится на госучет и подтверждается выпиской из ЕГРН. Но как быть, если в ходе передачи данных и постановки объекта недвижимости на учет закралась ошибка? Как исправить? Куда обратиться? В какой срок ее устранят?

Центр защиты прав граждан подготовил подробную инструкцию. В ней мы разберем типы частых ошибок в ЕГРН, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, и подробно расскажем о механизмах их устранения.

ТЕХНИЧЕСКИЕ И РЕЕСТРОВЫЕ ОШИБКИ В ЕГРН

Ошибки в ЕГРН делятся на два типа – технические и реестровые. Для того чтобы внести исправления, в одних случаях достаточно подать заявление, а в других предстоит кропотливая работа.

Оба вида ошибок и порядок их исправления регламентируются ст. 61 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Техническая ошибка – это ошибка, допущенная при внесении данных в ЕГРН со стороны Росреестра или Кадастровой палаты. Обычно ошибки технического характера выражаются в виде описок, опечаток, неточностей. Внесение ошибочной информации влечет несоответствие сведений в ЕГРН сведениям в документах собственников, однако на права собственников такие неточности влияют редко.

Реестровая ошибка – это ошибка, которую совершает кадастровый инженер. Она может быть допущена в техническом плане, межевом плане, акте обследования либо в документах, предоставленных в ЕГРН и на основании которых был произведен учет. Для ее исправления почти всегда требуется проведение дополнительных или повторных работ, уточнение и согласование границ. При этом, если ошибка может причинить вред интересам других лиц, ее корректировка допускается только через суд.

ВИДЫ ТЕХНИЧЕСКИХ И РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК

В Законе №218-ФЗ и Приказе Минэкономразвития РФ среди наиболее часто встречающихся реестровых ошибок значатся следующие:

– наложение или пересечение границ близлежащих участков;

– неправильное определение координат участка или строения;

– неправильное описание местоположения объекта;

– отсутствие координат на точки границ;

– неправильное описание конфигурации.

Причиной таких ошибок может стать небрежность при проведении кадастровых работ, неточность или несоответствие погрешности оборудования, иные факторы (включая человеческий фактор).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Мы рекомендуем всегда обращать внимание на опыт работы кадастровых инженеров, поскольку в этом случае риск выявления ошибок можно существенно снизить.

Техническая ошибка, как мы упомянули выше, – это грамматическая или арифметическая неточность. Сюда же входят опечатки, описки, перенос ошибочной информации в ЕГРН, которые не влекут за собой корректировки кадастровых работ. Обычно их допускают регистраторы при приеме пакета документов от граждан.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Заявление на исправление технической ошибки можно подать в любой момент. Как непосредственно после ее выявления, так и позднее. Однако мы рекомендуем вам сразу пройти эту процедуру и не затягивать с ней. Поскольку так или иначе лучше всегда содержать документы и сведения ЕГРН в полном порядке.

ЧЕМ ГРОЗЯТ ОШИБКИ ЕГРН

ЧЕМ ГРОЗИТ ТЕХНИЧЕСКАЯ ОШИБКА

Несмотря на то что технические ошибки в ЕГРН не всегда отражаются на правах и интересах собственников или иных лиц, Росреестр все равно обязан уведомить о них человека. При этом ведомство вправе само исправлять такие ошибки, если их обнаружило. Однако и в этом случае владелец недвижимости/участка должен быть поставлен в известность.

Технические ошибки могут повлечь следующие сложности:

– невозможность зарегистрировать сделку и переход прав на объект (например, техническая ошибка в кадастровом номере земельного участка не позволит зарегистрировать договор на его продажу);

– проблемы при внутреннем учете недвижимости для предприятий;

– невозможность запросить сведения ЕГРН, так как в заявлении на выписку будут указаны заведомо несоответствующие данные.

Чаще всего техническая ошибка в ЕГРН является арифметической. То есть когда указана неверная площадь или размер объекта (больше или меньше положенного). Это не влечет изменения прав, но также требует исправления.

При этом, если техническая ошибка повлекла прекращение, переход, возникновение или изменение прав на собственность, ее можно исправить через суд. Что сделано для защиты интересов граждан или организаций. Например, когда объект ошибочно зарегистрирован на лицо, заведомо не являющееся его правообладателем.

ЧЕМ ГРОЗИТ РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА

Порядок исправления реестровой ошибки целиком и полностью зависит от ее характера. Несоответствие здесь может заключаться в наложении или пересечении границ, неправильном координировании здания на участке или недостоверном описании местоположения объектов.

В отличие от технической ошибки, сложность здесь заключается в том, что такое несоответствие влечет необходимость исправления ошибки кадастрового инженера, который занимался оформлением межевого или технического плана. Для правообладателя несоответствие ЕГРН также влечет невозможность совершения сделок, а также проблемы при подтверждении прав.

В последнем случае исправление реестровых ошибок происходит намного сложнее. Для устранения таких несоответствий ЕГРН может потребоваться не только обращение в суд, но и проведение дополнительных и повторных кадастровых работ. Что, естественно, требует временных и финансовых затрат.

КАК ВЫЯВИТЬ ТЕХНИЧЕСКУЮ ИЛИ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ В ЕГРН

Исправление любой ошибки в ЕГРН возможно только после ее выявления. Найти же неточность можно при различных обстоятельствах.

Обнаружить ошибки можно при следующих обстоятельствах:

– если специалисты Росреестра проводили внутренние работы и выявили несоответствие;

– если Росреестр проводил кадастровый учет или регистрацию в отношении близлежащих объектов и обнаружил ошибки в ранее внесенных данных ЕГРН;

– если правообладатель запросил выписку ЕГРН, проверил ее и нашел несоответствия;

– если инженер проводил кадастровые работы, в ходе которых проверил сведения ЕГРН и нашел несоответствие.

В отличие от реестровой ошибки, техническую ошибку в сведениях ЕГРН можно увидеть сразу при получении выписки. Например, если вы ставили дом на учет и регистрировали права на него, эта процедура завершается оформлением выписки. В ней можно просто перепроверить данные о характеристиках и местоположении объекта, о кадастровом номере и координатах, иную информацию. Однако без соответствующих познаний в сфере кадастра и недвижимости можно и не заметить ошибочные данные. Поэтому мы рекомендуем вам проходить процедуры в Росреестре при поддержке юриста.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Общедоступные сведения на недвижимость можно проверить через Публичную кадастровую карту (ПКК). При ее изучении также можно обнаружить несоответствие или ошибку. Однако информация в ПКК носит лишь справочный характер. Поэтому, чтобы подать заявление об исправлении реестровой ошибки, нужно сначала заказать выписку из Росреестра. Это можно сделать через портал «Госуслуги».

КАК ИСПРАВИТЬ ТЕХНИЧЕСКУЮ ОШИБКУ

Занимаются исправлением технических ошибок в ЕГРН сотрудники Росреестра. Обычно они обнаруживают ошибки при проверках, актуализации баз данных или учете и регистрации других объектов. По закону после обнаружения неточности регистратор должен вынести решение об их устранении не позднее 3 рабочих дней.

Если же ошибка выявлена самим правообладателем или после получения судебного акта, ее исправление происходит по схожему принципу. И при соблюдении аналогичных сроков. Также в течение 3 рабочих дней после обновления данных ЕГРН и устранения ошибки регистратор обязан направить уведомление собственнику.

ЗАЯВЛЕНИЕ О ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКЕ В РОСРЕЕСТР

Решение об исправлении технической ошибки в ЕГРН может быть принято на основании заявления заинтересованного лица или же по судебному акту.

Необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Нужно заказать выписку ЕГРН, подтверждающую несоответствие данных (если документ отсутствует).

2. Заполнить заявление, описать ошибку в выписке Росреестра (лучше это поручить специалистам, чтобы избежать возврата документов).

3. Письмо в Росреестр об исправлении технической ошибки можно отправить либо вручить под расписку специалисту ведомства (допускается обращение через учреждение МФЦ).

4. После завершения процедур Росреестр направит уведомление, где будет подтвержден факт исправления данных.

Исправление технических ошибок в документах происходит таким же образом. Если же ранее Росреестр зарегистрировал договор с ошибочными данными, можно подать новую редакцию документа с исправлениями. И уже после обновления данных ЕГРН заявитель получит исправленный договор с отметкой о регистрации.

Через суд техническая ошибка в ЕГРН исправляется в том случае, если она повлекла (или может повлечь) переход, возникновение или аннулирование прав на собственность. Иск нужно подавать в суд общей юрисдикции. Уже на основании судебного акта регистратор внесет корректировки в ЕГРН, после чего выдаст новую выписку.

ВАЖНО ЗНАТЬ! В случае если заявление на исправление технической ошибки в ЕГРН подается от собственника через его представителя, его полномочия необходимо подтвердить нотариальной доверенностью.

КАК ИСПРАВИТЬ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ

Корректировка ошибки в кадастре допускается по решению госрегистратора. И только в том случае, если это не повлечет переход, возникновение или аннулирование прав на собственность. Также регистратор, обнаруживший несоответствие, уведомляет об этом правообладателя и кадастрового инженера. Если в назначенный срок не поступят правильные сведения, несоответствие будет устранено самостоятельно сотрудниками Росреестра или после обращения в суд.

ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ В РОСРЕЕСТР

Заявление на исправление реестровой ошибки в ЕГРН может подать не только правообладатель, но и иное лицо, чьи интересы нарушены. Например, это может быть владелец близлежащего участка, если несоответствие ЕГРН заключается в наложении на границы его земли.

Писать заявление в Росреестр о кадастровой ошибке нужно с учетом следующих нюансов:

– если ошибку обнаружил кадастровый инженер, он укажет на это в заключении технического или межевого плана, сразу устранит несоответствие или укажет причины, по которым это невозможно сделать;

– если недостатки ЕГРН выявил собственник, он может заказать у инженера техплан или межевой план с правильными данными;

– если правообладатель получил уведомление о необходимости устранить недостатки, он также заказывает кадастровые работы через инженера.

Порядок корректировки данных в ЕГРН для исправления реестровых ошибок регламентирован Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 №173. Данный нормативный акт позволяет внести корректировки только в случае, если это не повлечет ущерб лицам, ссылающимся на недостоверные данные реестра. Во всех иных случаях необходимо обращаться в суд.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Документы для исправления ошибок ЕГРН можно подать через онлайн-сервисы Росреестра.

ИСПРАВЛЕНИЕ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Росреестр вправе самостоятельно исправлять ошибки в кадастре и подавать в суд. Такое полномочие регламентировано в ст. 61 Закона №218-ФЗ. Регистраторы могут подать в суд в том случае, если правообладатель не предоставит документы с надлежащей информацией в течение 3 месяцев. Или же если возникли причины считать, что их самостоятельная корректировка повлечет ущерб.

Заявление в суд об устранении реестровой ошибки заполняется по данным ЕГРН, межевого плана, техплана. При этом инженер может подготовить отдельное заключение для суда, в котором описываются выполненные работы. А также предоставить обоснование и рекомендации по исправлению несоответствий.

МОЖНО ЛИ ИСПРАВИТЬ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ В КАДАСТРОВОМ ПАСПОРТЕ

Внесение корректировок в кадастровые паспорта и исправление ошибок в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) в настоящее время невозможно. ГКН отменен начиная с 2017 года, и сейчас все объекты учитываются в ЕГРН. Кадастровые паспорта также перестали выдаваться с 2017 года, а их аналогом является выписка ЕГРН. Поэтому исправление ошибки в ЕГРН предусматривает процедуру выдачи новой выписки и реестра, а не переделку кадастровых паспортов.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Само отсутствие сведения в ЕГРН на объект также может быть вызвано ошибкой.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИСПРАВЛЕНИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ

Заявление в Росреестр на исправление кадастровой ошибки является не единственным документом, который должен подготовить правообладатель. Для исправления реестровой ошибки нужно подготовить еще ряд документов.

Документы для исправления реестровой ошибки могут включать:

– технический план (на строения, помещения);

– межевой план на исправление реестровой ошибки на участки;

– акт согласования границ;

– исковое заявление;

– судебный акт.

СРОКИ И СТОИМОСТЬ ПРОЦЕДУРЫ ИСПРАВЛЕНИЯ ОШИБКИ

Сама процедура исправления технических и реестровых ошибок в ЕГРН через Росреестр осуществляется БЕСПЛАТНО. Устранение происходит в течение 3 рабочих дней после получения соответствующих документов и сведений, а также вынесения решения.

При этом необходимо помнить, что уведомление о необходимости исправить ошибку в кадастре должно быть исполнено в течение 3 месяцев. Если за этот период правообладатель нужные данные и документы не предоставил, регистратор исправляет все сам (если это не противоречит нормам законодательства). Либо же он вправе обратиться для этого в суд.

Но, как и некоторые государственные услуги, устранение реестровой ошибки в судебном порядке предусматривает оплату госпошлины. Для граждан – в размере 300 рублей, для организаций – в размере 6000 рублей.

При подаче же иска самим Росреестром госпошлина НЕ ВЗЫМАЕТСЯ. А услуги по проведению кадастровых работ, изготовлению межевых и технических планов оплачиваются отдельно по договору с инженером. В последнем случае суммы могут быть разные.

ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

1. Что такое заявление об исправлении технической ошибки в ЕГРН?

Это документ, подтверждающий устранение ошибок и нарушений, указанных в решениях и уведомлениях Росреестра. Заявление также можно подать и по своей инициативе.

2. Куда подавать заявление об исправлении ошибки в ЕГРН?

Заявление подается в территориальное подразделение Росреестра. При отказе исправить сведения в ЕГРН необходимо обращаться в суд.

3. Кто может подавать заявления на исправление технической и реестровой ошибки?

Заявление на исправление технической ошибки может подписать правообладатель объекта либо его представитель. Но полномочия представителя нужно подтвердить нотариальной доверенностью. А на исправление реестровой ошибки заявление вправе подать как правообладатель, так и заинтересованная сторона.

4. Могут ли несколько раз выносить решение об устранении технической ошибки?

Такое случается редко, но полностью исключить неоднократное выявление ошибок нельзя. Тут многое зависит от компетенции регистратора Росреестра.

5. Зачем нужно обращаться к кадастровому инженеру для устранения реестровой ошибки?

Реестровые ошибки вызваны несоответствием исходных данных, указанных в технических или межевых планах. По закону внести исправления в такие сведения и подготовить заключение может только кадастровый инженер.

6. Нужно ли платить госпошлину за подачу заявления на устранение технической ошибки в ЕГРН?

Нет, эта процедура не предусматривает оплату пошлины. Но при обжаловании решения регистратора необходимо заплатить госпошлину в суд.