В России 65 миллионов садоводов и огородников! Это больше населения всей Франции или Испании, Аргентины или Южной Кореи! Было бы странным игнорировать права такого количества граждан, согласитесь. Но с правами пока туго, а вот ограничений, налогов и штрафов – в изобилии. 

Впервые по-настоящему права и обязанности российских дачников сформулировали в «дачном» законе №217-ФЗ только в 2019 году. Но закон получился таким неуклюжим, что и по сей день депутаты и Кабмин переписывают и дополняют правила жизни для обладателей шести соток. И вот – очередные изменения.

Андрей КУЗНЕЦОВ 

Дорогие друзья!

Поводом для создания новой инструкции Центров защиты прав граждан стали очередные законодательные изменения в дачном законодательстве.

Больше всего хлопот опять у владельцев участков в СНТ – внушительный размер взносов, как теперь их считать. Меняющиеся правила застройки и требования к землепользованию. Налоги на баню и туалет. Все это усугубляет сложные земельные взаимоотношения с муниципалитетом и непростые – с соседом, плюс очередная порция новых штрафов. 

Давайте разберемся, как в таких условиях платить взносы и что делать с неплательщиками. Как успешно организовать общее собрание в товариществе и при необходимости провести его в режиме онлайн. Как избежать разного рода санкций и в полной мере воспользоваться предоставленными возможностями.

РАЗМЕР ВЗНОСОВ: КАК СДЕЛАТЬ СПРАВЕДЛИВЫМ

До последнего времени члены СНТ сталкивались с проблемой: как определить размер взносов. С площади участка, с каждого собственника? А если у владельца три участка или, наоборот, на одном участке два хозяина? Что делать, когда в одном товариществе участки сильно отличаются по площади, например, от 5 до 25 соток?

Федеральный закон от 14 июля 2022 года №312-ФЗ внес ясность в этот вопрос.

Закон требует внести в Устав товарищества правила определения размера взносов, которые должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета.

Таким образом, у дачников появилась возможность один раз утвердить основную формулу расчета, а также то, как будут применяться понижающие или повышающие коэффициенты, определение размера которых можно оставить на решение общего собрания.

Напомним: никаких вступительных взносов в СНТ не существует! Есть только два вида обязательных взносов: членские и целевые.

ЧЛЕНСКИЕ ВЗНОСЫ расходуются на содержание общего имущества товарищества:

• уплата арендных платежей за данное имущество;
• расчеты с организациями, осуществляющими снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение;
• расчеты с Регоператором по обращению с ТКО;
• благоустройство земельных участков общего назначения;
• охрана территории и обеспечение пожарной безопасности;
• зарплата лицам, с которыми у СНТ трудовые договоры;
• организация общих собраний и выполнение решений собраний;
• уплата налогов и сборов.

ЦЕЛЕВЫЕ ВЗНОСЫ идут на расходы, связанные:

• с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях предоставления этого участка СНТ;
• подготовкой документации по планировке;
• проведением кадастровых работ;
• приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования;
• реализацией мероприятий, предусмотренных решением общего собрания членов товарищества.

Как бороться с должниками

Если среди членов СНТ есть злостные неплательщики, нужно поднять данный вопрос на общем собрании и потребовать привлечь к ответственности именно должников, не обременяя лишними расходами добросовестных плательщиков-садоводов.

Члены СНТ вправе принять решение об исключении нерадивых дачников, а через суд требовать уплаты не только всей образовавшейся задолженности, но еще и с процентами.

Как заставить наследников платить взносы

Если наследники не вступили в наследство, они не являются собственниками земельных участков в СНТ. Таким образом, они не обязаны содержать имущество умершего.

Но на вступление в наследство дается полгода, иначе такое имущество признается выморочным и переходит государству или муниципалитету.

По общему правилу, земельный участок должен перейти в муниципальную собственность. А значит, нести расходы по его содержанию должны местные органы власти со дня открытия наследства. Правлению СНТ необходимо известить администрацию муниципального района об имуществе без владельца. Администрация обратится к нотариусу за оформлением документов на имущество. Земельные участки внесут в Реестр муниципальной собственности, а затем выставят на торги. При подготовке торгов может быть внесен пункт о погашении существующей задолженности администрацией.

ЗЕМЛЯ В СНТ: КОМУ ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ

Дачники, не поставившие на кадастровый учет и не зарегистрировавшие в установленном законом порядке земельные участки, не могут их официально продать, подарить, обменять или указать в завещании. А также лишены возможности их застраховать и получить возмещение при наступлении страхового случая, оформить залог при получении банковского кредита и т. д.

Но и это не все минусы неоформленных прав на землю.

Порой между дачниками вспыхивает конфликт, когда соседи «присваивают» земли смежных землевладельцев либо земли общего пользования. В большинстве случаев причиной становится ошибка в документах.

Для регистрации прав земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет (за исключением случаев наличия документально подтвержденных прав, возникших до 1997 года).

Комплексные кадастровые работы выгоднее индивидуальных

С 23 марта 2021 года у товариществ появилась возможность проводить комплексные кадастровые работы (ККР) за свой счет (Федеральный закон от 22.12.2020 №445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Чем такие работы отличаются от индивидуальных кадастровых работ? Комплексные работы проводятся одновременно в отношении всех участков в СНТ. В итоге получается единая карта – план территории. Где отображаются уточненные сведения о земельных участках и постройках, расположенных в пределах коллективного сада.

На основании утвержденной карты-плана сведения вносятся в ЕГРН.

До появления закона о ККР садоводы могли, конечно, скинуться на кадастровые работы, но оформлять акты согласования границ пришлось бы по каждому участку. Каждый собственник должен был самостоятельно обращаться в орган регистрации прав. Процедура была дольше и дороже. А для внесения сведений о контурах зданий и сооружений требовалась отдельная долгосрочная и дорогостоящая процедура.

По мнению председателей СНТ, при комплексном подходе работа кадастровых инженеров обойдется владельцам участков дешевле. К тому же это профилактика самозахвата земель и конфликтов между соседями.

В СНТ разрешили открывать аптеки, кафе и магазины

С 25 апреля 2023 года СНТ разрешили передавать недвижимость общего пользования третьим лицам. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 14.04.2023 №123-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь при желании на земельных участках общего назначения могут быть открыты точки торговли или общепита. Для этого допускается даже возведение некапитальных строений и сооружений.
 

Дачу можно узаконить на землях муниципалитета

Для начала надо обратиться в местный орган власти с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

К заявлению приложить:

• схему расположения земельного участка;
• документы, подтверждающие подключение дома к сетям инженерно-технического обеспечения (свет, вода, газ и т. д.);
• квитанции, подтверждающие оплату света, воды, газа и т. д.;
• документы, подтверждающие право владения участком;
• разрешение на строительство (если такой документ был оформлен перед строительством дома);
• копию доверенности (при наличии);
• копию паспорта.

Схема земельного участка представляет собой чертеж участка на кадастровом плане. Ее наличие можно проверить на Публичной кадастровой карте (адрес в интернете: pkk.rosreestr.ru), введя в поисковой строке адрес участка.

Если же схемы расположения земельного участка нет, следует обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру межевания.

Если администрация откажет в оформлении собственности на землю, придется обращаться уже в суд. К исковому заявлению также нужно будет приложить все имеющиеся документы, подтверждающие пользование участком в течение длительного времени.

В каких случаях возможна прописка в СНТ

Для этого дом в СНТ необходимо сначала признать жилым. А значит, в нем должны быть все условия для круглогодичного проживания (горячая вода, отопление, электричество и так далее).

Для признания дома жилым необходимо обратиться к услугам специалистов для получения от них заключения по техническому состоянию дома. После чего подать заявление в местную администрацию. Также при купле-продаже дома стоит изучить выписку из ЕГРН – там обычно указывается статус помещения: жилое помещение или нет.

Как провести газ по программе социальной догазификации

Если участок находится в границах СНТ, а товарищество расположено в границах газифицированного населенного пункта, доведение газопровода до границ СНТ будет бесплатным.

Но в границах СНТ строительство газораспределительной сети будет осуществляться за счет членов товарищества.

СТРОЙКА НА ДАЧЕ: ИЗМЕНИЛИСЬ НОРМЫ ЗАСТРОЙКИ

Бани, теплицы, сараи и колодцы на земельных участках по закону считаются вспомогательными сооружениями. Как следует уже из названия, это те постройки, которые воздвигают рядом с главными – капитальными – строениями.

С 1 сентября 2023 года введены новые критерии высоты и этажности вспомогательных сооружений. Это касается строительства бань, сараев, теплиц и колодцев в том числе на дачных участках.

Экспертизу проектной документации проводить не нужно, а вот высоту строения и его этажность придется ограничить. По новым правилам их высота не должна превышать 20 метров или трех этажей. 

Новые правила также закрепляют и правила установки уличного туалета на земельном участке.

Отходы жизнедеятельности должны быть в герметичной емкости на расстоянии 8 метров от колодца, 2 метров от забора и 12 метров от других построек. Штраф за нарушение правил размещения составит от 3000 до 5000 рублей.

ОБЩИЕ СОБРАНИЯ В СНТ УХОДЯТ В ОНЛАЙН

С 1 января 2023 года у дачников появилась возможность проводить общие собрания в заочной форме посредством портала «Госуслуги». Это облегчит процедуру проведения собраний в СНТ.

Основания закреплены поправкой в ст. 17 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 2023 года такая возможность реализована.

Поправка призвана обеспечить необходимый кворум общего собрания членов товарищества, повысить оперативность принятия решений таких собраний, а также снизить затраты на их проведение.

Теперь при приеме в члены СНТ дачник обязан указать номер телефона, по которому он может получить короткое сообщение о запланированном в СНТ собрании. Таким образом, законодатель отменил обязанность организаторов общего собрания товарищества направлять заказные письма. СМС-сообщение имеют возможность получить более 99% наших дачников. В случае, если владелец дачи не пользуется мобильным телефоном, он вправе указать любой другой способ связи.

Стать членом СНТ стало проще и быстрее

Раньше прием в члены товарищества относился к исключительной компетенции общего собрания. Учитывая, что провести общее собрание в СНТ – задача трудновыполнимая даже в летний сезон, владельцам участков годами не удавалось получить членский билет.

Теперь прием в члены СНТ относится к компетенции правления товарищества.

Владелец участка направляет заявление (лично или заказным письмом) в правление, которое в течение 30 дней обязано принять решение о приеме гражданина в члены товарищества.

ИНСТРУКЦИЯ: КАК ОСПОРИТЬ «ЛИПОВОЕ» СОБРАНИЕ В СНТ

Оспорить в суде решение общего собрания членов СНТ могут:

– член СНТ, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия соответствующего решения;

– участник собрания (в том числе и не являющийся членом СНТ), голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, в случае если его волеизъявление при голосовании было нарушено;

– собственники (правообладатели) земельных участков, расположенных на территории СНТ, не являющиеся членами товарищества, если решение общего собрания влечет для них гражданско-правовые последствия.

Решение общего собрания членов СНТ можно признать недействительным, если:

– допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

– у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

– допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

– допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).

Для обжалования необходимо сделать следующее:

1. Проверить, не истек ли срок исковой давности

Исковое заявление принимается судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Но есть условие. Суд откажет в удовлетворении иска, если при вынесении судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности.

Поэтому лучше подавать иск о признании решения общего собрания членов СНТ недействительным в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены таким решением, узнало или должно было узнать об этом, и не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.

2. Уведомить других членов СНТ о своем намерении обратиться с иском в суд

Уведомление других членов СНТ о намерении оспорить решение собрания в судебном порядке осуществляется в письменной форме и заблаговременно. Кроме того, членам СНТ необходимо предоставить иную информацию, имеющую отношение к делу.

Члены СНТ, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания этого решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании решения, если только суд не признает причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

3. Собрать необходимые документы

Понадобится копия решения общего собрания членов СНТ (протокол). Предоставить заверенную копию протокола должен председатель по вашему запросу. Отказать вам в выдаче копии с решением собрания он не имеет права. Копия протокола общего собрания членов СНТ предоставляется всем членам такого объединения по их требованию (при этом плата за предоставление копии протокола не может превышать затрат на ее изготовление).

Но если уж нашла коса на камень, лучше обратитесь к председателю с письменным запросом о предоставлении заверенной печатью и его подписью копии протокола. Помимо заверенной копии протокола собрания к исковому заявлению необходимо приложить:

– документ, подтверждающий уплату госпошлины;

– доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя истца (если вы обратитесь за услугами к юристам);

– документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования: копия устава СНТ; доказательство направления членам СНТ письменного уведомления о намерении обратиться в суд; членская книжка или документы, подтверждающие право на садовый участок.

– уведомление о вручении, подтверждающее направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, если копии у них отсутствуют.

4. Подготовить исковое заявление и оплатить госпошлину

В исковом заявлении необходимо указать наименование суда, ответчика – СНТ и его ИНН и ОГРН, место нахождения, сведения об истце – ФИО, дата и место рождения, ИНН, в чем заключается нарушение (либо угроза нарушения) прав члена СНТ в связи с принятием оспариваемого решения, ваши требования, а также обстоятельства и доказательства, на которых они основаны.

Уплатите госпошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Иск предъявляется по месту нахождения СНТ (ст. 28 ГПК РФ).

5. Подать иск в районный суд по месту нахождения ответчика

Примите участие в судебном заседании и получите решение суда, вступившее в законную силу.

Обращаем внимание: решение вступит в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование – один месяц, если оно не было обжаловано.

КАК УРЕГУЛИРОВАТЬ СПОРЫ С СОСЕДЯМИ

В СНТ воду дают строго по часам. Это законно?

Для начала надо уточнить, как составлен договор с местным водоканалом о порядке подачи воды в товарищество. Возможно, ограничения установлены соглашением. Подобные ограничения могли быть установлены на общем собрании членов СНТ ввиду каких-либо обстоятельств. Рекомендуем обратиться к председателю СНТ, выяснить причину, ознакомиться со всеми документами.

Если перебои с водой не связаны с вышеописанными обстоятельствами, необходимо подать жалобу в Роспотребнадзор.

Если решение о «веерном» отключении воды председателем было принято самовольно, стоит пожаловаться в правоохранительные органы и требовать его отставки на общем собрании.

Сосед разводит кур и кроликов: как бороться с антисанитарией

Если решить мирно вопрос не удается, обратитесь за содействием к председателю СНТ.

Если беседы и предупреждения не помогли, обратитесь с жалобой в территориальный Роспотребнадзор и прокуратуру. Жалоба пишется в свободной форме. Если указанные факты представляют угрозу здоровью и комфортному проживанию собственников, соседу будет выдано предписание об устранении нарушений.

Если жалобы и в официальные надзорные органы не дали положительного результата, придется обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком.

Иск подается в порядке ст. 304 ГК РФ – «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Соседи затенили ваш участок деревьями. Куда пожаловаться?

В п. 6.7 СНиП 30-02-97 прописаны все требования по планировке дачных участков.

От высокорослых деревьев до границы участка должно быть не менее 4 метров; от среднерослых до забора – не менее 2 метров; от кустарников – не менее 1 метра. В правилах нет четких указаний касаемо высокорослых деревьев, но на практике ими считаются растения от 3 метров в высоту.

Вам необходимо подать жалобу на имя председателя СНТ. Если с соседом не удастся договориться, придется идти в суд.

Соседская канализация бежит по границе участка. Как бороться?

Для начала можно направить совместную претензию такому соседу, потребовать убрать все источники неприятных запахов, указать, что от этого страдают многие члены СНТ.

Лучше решить спор добровольно – это быстрее и менее затратно. Если это не поможет, можно обратиться в прокуратуру и Роспотребнадзор, потребовать провести проверку. Также можно обратиться в суд с исковым заявлением, потребовать от соседа устранения неприятных запахов.

Как не платить за воду в СНТ, если есть своя скважина

Для этого необходимо направить заявление председателю СНТ и отказаться от пользования водоснабжением. На этом основании потребовать не включать расходы на оплату воды при составлении размеров взносов. Можно пойти другим путем – поднять вопрос на общем собрании членов СНТ. Затем должно будет пройти голосование, а результаты – оформлены в протоколе.

Как заставить соседа убрать баню с границы участка

Признать постройку самостроем и обязать ее снести может только суд. Но для начала лучше направить официальную претензию соседу. Если сосед отказал в удовлетворении требований, придется идти в суд. Суд будет уже по своему усмотрению решать данный спор.

Что значит «по усмотрению суда»? Самовольная постройка может не отвечать установленным требованиям, но допущенные нарушения возможно исправить.

В таком случае суд вынесет определение об устранении допущенных при строительстве нарушений. Решение о сносе самовольной постройки, причем за счет собственника, тоже принимается судом.

ОСТОРОЖНО, НОВЫЕ ШТРАФЫ!

Штраф за мойку и ремонт автомобиля

Мойка и ремонт машин на территории СНТ теперь запрещены. Штраф может составить от 3000 до 5000 рублей. Если же после ваших процедур будет загрязнена почва, оштрафовать вас могут на 10 000 рублей.

Штраф за сорняки на участке

Владельцы участков обязаны следить за тем, чтобы почва не истощалась, а участок не зарастал. За сорняки выше забора могут оштрафовать на 300–500 рублей. За борщевик – на сумму от 2000 до 5000 рублей. Если по вине владельца появятся овраги, провалы и промоины, штраф может быть до 50 000 рублей.

Штраф за нарушение пожарных норм

С 1 марта 2023 года обновили правила жарки шашлыков на даче. Мангал разрешено установить в 5 (а не 20) метрах от ближайших строений, а сжигать лиственный мусор – в 15 (а не 50) метрах от построек. Штраф за нарушение новых норм – до 4000 рублей. При возникновении пожара – до 50 000 рублей.

Уголовное наказание за наркотические растения

Запрещены к выращиванию:

• Голубой лотос (растение вида Nymphea caerulea);
• Мак снотворный (растение вида Papaver somniferum L);
• Мимоза хостилис (растение вида Mimosa tenuiflora);
• Шалфей предсказателей (растение вида Salvia divinorum);
• Митрагина прекрасная (растение вида Mitragyna speciose) – Кратом;
• Роза гавайская (растение вида Argyreia nervosa);
• Кат (растение вида Catha edulis);
• Эфедра (растение рода Ephedra L);
• Конопля (растение рода Cannabis).

Если дачник вырастит (даже случайно) одно из растений, указанных выше, он может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 228 УК РФ – это лишение свободы на срок до 15 лет.

Уголовную ответственность можно переквалифицировать в административную, если доказать, что запрещенные растения выросли случайно. Но решение отменить или смягчить наказание останется за судом.

Штраф за стихийную свалку и закопанный в огороде мусор

За свалку на даче надзорные органы могут выписать штраф от 20 000 до 50 000 рублей. Органические отходы, согласно СанПиН, дачник имеет право складировать в компостной яме. Все остальные выносятся на контейнерную площадку. Строительные – вывозятся спецтранспортом.

Обратите внимание: закапывать мусор запрещено даже на своем участке. За любые не разлагающиеся отходы (стекло, пластик) грозит штраф в 2000 рублей.

Штраф за саженцы у чужого забора

Посадка деревьев в неположенном месте также может быть нарушением закона. Деревья должны располагаться на расстоянии не менее 3 метров от соседского забора.

Штраф за козу на дачном участке

Разведение коз, свиней или коров возможно только на землях для личного подсобного хозяйства, с соблюдением множества норм и правил. На даче за разведение такой живности положен штраф. Согласно ст. 8.8 КоАП РФ, взыскание штрафа за нарушение законодательства о земельных участках составляет от 0,5 до 1% кадастровой стоимости данного участка. Минимальный размер штрафа при этом не может быть менее 10 000 рублей.

Штраф за клумбу из старых покрышек

Старые шины и покрышки относятся к отходам IV класса опасности. Их использование на дачном участке запрещено. За применение шин в «ландшафтном дизайне» владельцу участка грозит штраф от 2000 до 3000 рублей.

Штраф за нецелевое использование участка

Нередко предприимчивые дачники на территориях вблизи населенных пунктов организуют на участке автосервис, склад или даже мини-гостиницу. Это считается нецелевым использованием земли и тоже влечет административную ответственность.